Блог Группы MDI

Грязь и болото вместо дома мечты. Как купить земельный участок и не лохануться: 10 пунктов поверки застройщика. Чек-лист

Максим Серяков — Fri, 25 Nov 2022 15:46:25 +0000

На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем 10 признаков недобросовестных застройщиков загородной недвижимости. Будет полезно всем, кто находится в поиске дома мечты. Поехали.

Мы намотали сотни километров по Московской области, когда изучали местный рынок загородной недвижимости. Все ради двух пунктов:

Понять как нужно делать.

Понять как не нужно делать.

Видели прекрасные примеры поселков: от продуманной внутренней инфраструктуры до просторных парковок у въезда. Сталкивались и с лютой дичью — вот ее собрали все в список. Пункты помогут выявить недобросовестность застройщика.

Пойдем последовательно.

1. Не оформлена или отсутствует входная группа поселка

В чем проявляется. Входная группа — все, что видит покупатель перед въездом в поселок. Парковка, ворота, забор. С точки зрения маркетинга и продаж входная группа выполняет роль первого впечатления. Если застройщик в это не вложился, значит и дальше будет экономить на всем.

Что делать. Забор из дешевого профнастила, отсутствие парковки и разваленная будка на въезде — явные сигналы о том, что нужно разворачиваться и искать другой поселок.

2. Наплевательское отношение менеджеров

В чем проявляется. Менеджеры всегда копируют отношение руководства к рабочим процессам и клиентам.

Представьте, клиент записался на показ в загородном поселке. Отпросился на день с работы и проехал 90 км до офиса продаж на обьекте. Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то» и явно нет заинтересованности в показе.

Что делать. Плохое отношение на самом берегу — явно не к добру. Не наша остановка.

#3. Коммуникации только на словах

В чем проявляется. «Электричество! Газ! Водопровод! Всё будет, всё проведем. Вы когда договор подписывать готовы приехать?» — почти дословная цитата из телефонного диалога с менеджером. Да, лишь бы продать землю поскорее. Только покупатель рискует в итоге остаться посреди поля без коммуникаций.

Что делать. Если поселок только строится, то нужно запросить проектную документацию: как все будет проложено, кто отвечает, сроки. При отсутствии — сворачиваем переговоры. Если в поселке уже стоят дома — пообщаться с соседями и просмотреть отзывы.

4. Мелкая нарезка участков

В чем проявляется. На рынке распространена следующая модель — застройщик покупает землю оптом, режет на участки, а потом продает их в розницу. Ради повышения прибыли «нарезка» осуществляется по минимально допустимым пределам для строительства дома. В итоге получаются горизонтальные 30-ти этажные муравейники.

Что делать. При проведенном межевании нужно проверить весь участок поселка по публичной кадастровой карте. Так будет сразу понятно количество будущих собственников.

5. Нет концепции поселка

В чем проявляется. Застройщик распродал землю, ушел в закат, а со стройкой разбираются сами покупатели. В итоге никакого единого стиля и концепции. Все дома построены в разнобой: тут кирпич, там брус, тут дача, там сарай с курами. О каком уюте речь? Учитывая то, что это ключевой фактор, когда человек решает купить земельный участок.

Что делать. Достаточно съездить на показ и все увидеть.

6. Нежелание показывать документацию

В чем проявляется.
Диалог из жизни:

Вы можете предоставить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и план строительства?

А вам зачем?

Если в глобальном плане нечего скрывать, застройщик подготовит документы, менеджер на их основе будет работать с вопросами и возражениями потенциальных покупателей. Увиливание или отказ — сигнал разворачиваться.

Что делать. Попросить застройщика отправить всю документацию на почту.

7. Соседство с кладбищем или заводом

В чем проявляется. Земля рядом с комбинатами, свалками и кладбищами обходится застройщику дешево. Остается только завалить агрегаторы объявлениями в стиле «Участки недорого! Срочная продажа!» и получать переводы на счет. Горе-покупателям остается только смириться или пытаться продать уже свою землю.

Что делать. Посмотреть окружение поселка по Яндекс.Картам и публичной кадастровой карте. Изучить вид разрешенного использования ближайших объектов.

8. Нет обустроенной дороги к поселку

В чем проявляется. Съезд с трассы на пути к поселку состоит из ухабов, ям и выбоин. Чтобы доехать только на показ, нужно сильно ненавидеть подвеску своего автомобиля. Указатели, ориентиры, банальная точка на карте также отсутствуют.

Что делать. Если застройщик на старте не позаботился о въездной дороге, то в дальнейшем чего-то хорошего можно не ждать.

9. Договор с левым ООО

В чем проявляется. В договоре вместо реквизитов застройщика указана какая-то странная компания, которая нигде не фигурирует. После заветной подписи все вопросы надо будет решать с этим левым ООО. Такое перекидывание ответственности — крайне тревожный звонок.

Что делать. Попросить черновик договора и проверить реквизиты оттуда по rusprofile.

10. Проблемы с собственностью и обременениями

В чем проявляется. В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы подробно рассказывали об изучении документов и где они лежат. По нашим наблюдениям, у недобросовестных застройщиков самые частые проблемы: форма собственности и обременения. Земля может находиться в аренде, под арестом и другими ограничениями.

В исключительных случаях показывают выписку из ЕГРН со всеми указанными косяками и уверяют: «Да в течение месяца разберемся со всем». Не разберутся.

Что делать. Изучать выписку из ЕГРН по ограничительным пунктам. Для надежности лучше заказать электронную версию из Росреестра за 350 рублей.

Бонусный пункт

В качестве бонуса внесем еще один пункт. Когда застройщик работает по принципу «продали и забыли», то это сразу будет заметно. В общении с менеджерами и другим персоналом. Если вам кажется, что вас торопят исключительно ради прибыли. Вам не кажется.

Резюме

Специально для любителей читать лонгриды с конца. Какие признаки говорят о недобросовестности застройщика загородной недвижимости:

Ветхая или отсутствующая входная группа.
Наплевательское отношение менеджеров.
Обещание коммуникаций без подтверждения.
Нарезка земли на кучу участков для продажи.
Отсутствие единой концепции проекта.
Нежелание показывать документацию.
Соседство поселка с промышленными объектами .
Плохая дорога до въезда в поселок.
В договоре непонятная компания, вместо реквизитов застройщика.
Наличие обременений и ограничений на участок.
Работа по принципу «Продали и забыли».

Друзья, если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка, то переходите посмотреть наши поселки. Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам было бы интересно почитать.

«Есть 7 млн ₽, хотим свое жилье». Дом посреди сосен VS Двушка в панельке. Сравнительный анализ стоимости, локации и удобству на юге Подмосковья. Что выгоднее?

Максим Серяков — Sat, 12 Nov 2022 15:32:25 +0000

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В этой статье мы наглядно и с цифрами покажем, почему выгоднее брать загородный дом, а не квартиру. Поехали.

Содержание основано на реальной ситуации наших покупателей.

К делу.

Исходные условия. Муж и жена накопили 7 000 000₽. Своего жилья нет. Оба живут в южном Подмосковье, а работают в Москве. Дети учатся в московских ВУЗах. Переехали 15 лет назад из Красноярска, все это время жили на съемных квартирах. К лету 2022-го года сформировался запрос на что-то свое.

Решили остаться в той же локации:

Оформлять ипотеку не хотели — с таким возрастом (50+) не всякий банк одобрит по выгодным условиям, да и дополнительные расходы не было желания нести. Новостройки со всеми акциями и скидками никак не подходили по площади.

В итоге встал вопрос: «Что покупать-то?». Все уперлось в два варианта.
⠀

Квартира на вторичном рынке.
Загородный дом.

Давайте и мы проведем сравнение.

Первый вариант. Квартира на вторичном рынке

Без прелюдий влетаем в ЦИАН. В поиске выбираем вторичные квартиры по г. Чехов. Ставим фильтр по стоимости. Посмотрим усредненный вариант по цене за квадратный метр:

Рассматриваемый дом находится недалеко от Симферопольского шоссе. Одна из артерий для юга Подмосковья.

Дополнительно посмотрим на двор, откроем карту:

Следует учитывать и дополнительные расходы: комиссия риелтору, оформление собственности, ремонт вдруг захочется под себя сделать, новую технику закупить. В любом случае под «купи сегодня и въезжай завтра» такой вариант подходит.

Что получается за 7 000 000₽:

Итог. Без учета подводных камней в рассматриваемом случае за 7 000 000₽ возможно купить двушку на восьмом этаже дома 24-летней давности. Рядом с основным транспортным шоссе. 10 этажей, типовой двор. Возможно, нужен ремонт.

Второй вариант. Построить загородный дом

Очевидно, коттеджные поселки на юге Подмосковья (как и квартиры) все разные. Дома могут стоить и 1 000 000₽, и 100 000 000₽. Наши покупатели рассматривали все с призмы своего бюджета. Выбор пал на Coсны Village.

Такой двухэтажный дом является типовым. Общая площадь с учетом террасы составляет 182 кв.м.. Стоимость земли, материалов, монтажа, подключения коммуникаций, отделки и мебели как раз вписывается в 7 000 000₽.

По самой локации уже решены две проблемы:
⠀

Не нужно забивать голову проверкой земельного участка перед покупкой. Выписку из ЕГРН и все документы предоставляем по первому запросу.
Транспортная доступность. Из поселка можно добраться в Москву по Симферопольскому или Каширскому шоссе.

По харкдору: также можно доехать до М4

Что в итоге получается за 7 000 000₽:

Итог. За 7 000 000₽ возможно построить просторный дом в экологически чистом районе южного Подмосковья. 4 спальни, кухня-столовая площадью 41 кв.м, большая терраса, гардеробная. Рядом Каширское и Симферопольское шоссе. Также, можно обустроить придомовой участок, на котором находятся вековые сосны. Напомним, речь именно про Сосны Village.

Единственный недостаток: съем жилья на период строительства.

Сравним два варианта

Сравним два конкретных варианта: двушка в Чехове на вторичке и постройку дома в нашем поселке.

Отсюда и вывод: покупателям было выгоднее построить загородный дом. В финансовом, эргономическом, психологическом и экологическом плане.

Важное уточнение, здесь рассматривалась конкретная ситуация. Она у вас может отличаться. Переходите на сайт Сосны Village для более детального знакомства.

Пишите в комментариях, что вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость.

Как купить земельный участок и не пожалеть: 7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой

Максим Серяков — Thu, 03 Nov 2022 16:05:47 +0000

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага — купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

⠀
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:
⠀

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли населенных пунктов;
Промышленные земли;
Особоохраняемые земли;
Земли Лесного фонда;
Земли Водного фона;
Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).
⠀

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:
⠀

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях — вам этот вариант не подходит.
⠀
Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» — этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

⠀

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

⠀
У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
⠀

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
ДНП — дачное неккомерческое партнерство.
⠀
На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.
ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

⠀
В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.
⠀
Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.
⠀
Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:
⠀

⠀
Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:
⠀

⠀
И финальный шаг — дойти до карты.
⠀

⠀
По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.
⠀

⠀
Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.
⠀

3. Убедиться в наличии межевания

⠀
Межевание — это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.
⠀

⠀
Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.
⠀
Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия — очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.
⠀
У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.
⠀
Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.
⠀

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

⠀
Снова небольшой ликбез. Обременения — это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.
⠀

Сервитуты — это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.
⠀
Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.
⠀
В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.
⠀
Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.
⠀

5. Проанализировать территорию участка

⠀
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
⠀
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
⠀
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
⠀
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
⠀

6. Изучить собственника

⠀
Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.
⠀
На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай — у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.
⠀
Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности — могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.
⠀
Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.
⠀
Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.
⠀
Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.
⠀

7. Поговорить с соседями

⠀
Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении — всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.
⠀
Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.
⠀
Результат. Вы владеете информацией из первых уст.
⠀

Как принимать решение о покупке?

⠀
Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:
⠀

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас — понял. Мое. Хочу тут жить»

⠀
Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.
⠀

Итоги

⠀
Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:
⠀

Смотрим на категорию земель.
Узнаем виды разрешенного использования.
Сравниваем реальные и документальные границы.
Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
Проверяем территорию участка и окружение.
Изучаем цепочку по владельцам.
⠀
Ну или все можно решить гораздо проще — покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас.
Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.
⠀

⠀
В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.
⠀
Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!

«Земельные участки недорого!». Как вас могут кинуть продавцы земли. 5 способов обмана

Максим Серяков — Thu, 03 Nov 2022 15:48:12 +0000

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем пять распространенных способов обмана покупателей земельных участков. Поехали.

Откуда «торчат» уши

Сегмент загородной недвижимости активно растет с 2018 года. Об этом говорит разработка типовых проектов Минстроем, интерес со стороны крупных застройщиков (ЛСР, Самолет, ПИК). Да и цифры говорят сами за себя:

Это все к чему.

Рынок загородной недвижимости находится на стадии роста. Примерно как новостройки в 2010-х. Там где интерес покупателей, там и высокий риск напороться на обман от продавца.

По нашему опыту работы в Московской области, откровенных жуликов около 5% от общего количества. Любителей в чем-то надурить покупателя ~ 30%. Значит, у неподготовленного человека шанс стать обладателем «чудо-земли» примерно равен броску монетки на решку. Согласитесь, это совсем некруто, когда речь идет о миллионах рублей.

Итак, какие же самые распространенные способы обмана?

Первый способ. Участок есть, а строить на нем нельзя

Пример. Николай хочет купить участок на юге Московской области, чтобы потом построить большой дом и жить подальше от суеты всей семьей. Он видит объявление с привлекательной ценой, звонит продавцу. Показ. Осмотр. Сделка.

Спустя год Николай идет в администрацию для согласования проекта строительства дома. А чиновник ему говорит: «Уважаемый, здесь нельзя строить». И он прав.

Суть. Недобросовестные продавцы «умалчивают» о том, что участок находится в запрещенном месте для строительства. Это может быть и охранная зона ЛЭП, зона охраны объектов культурного наследия, пересечение с лесным фондом и т. д.. На практике причин обременения очень много.

Как себя обезопасить. Самая полная информация находится в выписке из ЕГРН. Это подробная инструкция с описанием объекта недвижимости. Где и как ее получить — зайти на Росреестр через ГосУслуги, заплатить 350 рублей, открыть выписку и изучить раздел с обременениями.

Стоимость проверки — капля в море по сравнению со стоимостью земельного участка. Если продавец утаивает выписку или показывает ее в неполном виде — тревожный знак.

В наших проектах Малинки Life и Сосны Village мы в открытую показываем будущим покупателям весь возможный пакет документов. В том числе и полные выписки из ЕГРН:

Идем дальше.

Второй способ. Земельный участок с нарушенными границами

Если все бы сводилось к проверке по выписке ЕГРН, то в России у геодезистов было бы гораздо меньше работы. При покупке земельного участка важно проверять не только обременения, но и реальные границы.

Суть. Продают земельный участок, в договоре указывают размер и границы. В реальном кадастровом плане поворотные точки совершенно другие. В итоге покупатель остается с земельным пятном, на котором желаемый дом может банально не вместиться. Добавьте к этому возможные оспаривания в суде и возню с соседями.

Как себя обезопасить. Перед покупкой нужно обязательно сверять заверения продавца с реальным кадастром. Дополнительно советуем вызвать геодезиста для межевания и вынесения вердикта. Если договор не совпадает с реальностью, можно уходить в закат на поиски нормального участка.

В наших проектах мы уже провели межевание участков.

Третий способ. Малый размер земельного участка

Наверно, вам попадались на глаза объявления а-ля «Земельные участки недорого!», в которых количество восклицательных знаков пропорционально желанию быть убедительным.

Действительно, землю могут продавать по цене ниже рыночной. Только речь совсем не про строительство дома в будущем.

Суть. Продают земельный участок меньше допустимой площади для строительства дома. Местные власти в каждом регионе могут устанавливать свой норматив по минимальной площади. Например, в Серпуховском районе минимальная площадь составляет 600 кв.м., в случае естественных границ: 450 кв.м.

Значит, все коттеджные поселки Серпуховского района должны придерживаться этого норматива.

Как себя обезопасить. Нужно знать две вещи: нормативы в регионе покупки земельного участка и площадь из договора. Если второе меньше первого, то добавляем продавца в черный список.

В Малинки Life и Сосны Village размеры участков уже установлены и совпадают с общепринятыми нормативами:

Четвертый способ. Надувательство с застройкой

Речь идет о покупке земельных участков у компаний, которые занимаются строительством коттеджных поселков. На практике мы своими глазами повидали всякое. От классического «продали и забыли об обещаниях» до вот такой въездной группы:

Суть. Застройщик правдами и неправдами пытается вытащить из покупателя деньги за земельный участок. Обещания могут быть сладкими как апельсин — дорога к поселку с парковкой, детская площадка, барбекю-зона, вай-фай у скамеек и т. д. После оформления сделки, у покупателя остается только земля. Ну и максимум контакты подрядчиков.

Как себя обезопасить. Если застройщик не первый год в деле, то изучаем прошлые проекты. Как обустроена инфраструктура, как выглядит коттеджный поселок, какие материалы использовались. Обязательно общаемся с жильцами или будущими соседями, мониторим отзывы. Репутационные косяки всплывут быстро. Плохой знак: масса недовольств и плохие оценки.

Если застройщик только-только начал себя проявлять, то сначала следует понаблюдать за ходом строительства: что уже делается на участке будущего поселка, как ведется коммуникация с потенциальными покупателями и т. д. Плохой знак: прогресса нет, коммуникация на нуле.

В наших проектах мы рассказываем о ключевых новостях по строительству, в виде фото и видео:

Например, вот летнее строительство дороги:

Пятый способ. Все не так с экологией

По нашему опыту, одна из причин покупки земли для дома — благоприятная экология. Чистый воздух создает ощущение постоянного отпуска, успокаивает и позитивно влияет на здоровье. Этой картинкой и пользуются хитрые продавцы.

Суть. Вам говорят о чистом озере, лесном массиве и свежем воздухе. Но не говорят о розе ветров, промышленных объектах поблизости и результатах экологических изысканий. Сделка состоялась. Продавец улетел отдыхать в Крым на выручку, а покупателю здесь жить.

Как себя обезопасить. Первым делом надо посмотреть на экологические карты по району нахождения земельного участка. Например, если раньше какой-нибудь комбинат скидывал в озеро отходы, то ПДК вредных веществ точно будет превышена. Значит, будет влияние и на почву. И на жителей. Также, надо оценить удаленность от промышленных объектов и сопоставить с розой ветров. Иначе есть риск научиться распознавать все производственные ароматы.

Мы долго подбирали участки для Малинки Life и Сосны Village как раз по экологической причине. Проводили экспертизы и вызывали специалистов. В итоге сейчас мы полностью уверены в чистоте воздуха и воды.

Заключение

Подведем краткое резюме о том, как защититься от обмана при покупке земельного участка:

Смотреть обременения в выписке из ЕГРН по участку.
Определять реальные границы предлагаемого участка.
Знать минимальную площадь участка для строительства дома в своем регионе.
Оценивать застройщика не по словам, а делам.
Изучать реальную экологическую обстановку.

Если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка под строительство дома, то подписывайтесь на наш VC или ВКонтакте. Впереди много полезного и интересного.

Как купить земельный участок и не пожалеть? «Развод» и обман от застройщиков. 11 признаков плохого коттеджного поселка

Максим Серяков — Wed, 02 Nov 2022 21:19:01 +0000

Всем привет, меня зовут Максим Серяков.

Вместе с партнерами мы решили построить компанию в сфере загородного строительства в Подмосковье и запустили на Юге области наш первый коттеджный поселок “Малинки Life”.
ㅤ

◾️ Начинаю свою серию статей о том, как мы это делаем — реалии рынка, как все устроено, какие сложности есть и т. д. В общем, делюсь реальным опытом. Подробнее можно почитать в моем телеграмм-канале.
◾️ Сегодня — о том, с какой “жестью” мы столкнулись в процессе исследования рынка загородной недвижимости Московской области.
◾️ Материал 100% будет полезен тем, кто задумывается о покупке земельного участка, а также в поиске выгодных вариантов для инвестиций. Ну и всем, кто интересуется загородной недвижимостью.

Время прочтения статьи 7-10 минут.

Изучив и лично объездив > 30 различных поселков, поговорив с продавцами земель, девелоперами, риэлторами, жителями поселков, я понял основные “боли” рынка — как мы делать точно не будем:
ㅤ

❌ Жесткий недострой

Приезжаешь в поселок и сразу он — моментально “портит мораль” и создает ощущение что поселок “мертвый”. Человек купил участок сразу при въезде, не достроил дом и забил. Ну отгородись ты забором, не порть вид остальным жителям!
ㅤ

❌ Принцип “продали и забыли”

Невыполненные обещания и вранье застройщиков (когда идет этап продаж, то у нас будет….., а потом наобещали, продали участки и “ушли в закат”).

Негативный отзыв о невыполненных обещаниях девелопера

Жители поселков матерят застройщиков, весь интернет в негативных отзывах, люди массово перепродают на авито «впаренные» им участки» по причине переезда в другую страну” — обычное дело.
ㅤ

❌ Ужасные туалеты

Вам лучше не заходить в этот туалет. Поверьте на слово

В ряде поселков девелоперы, что называется, не заморачиваются: ставят самые дешевые туалеты, вовремя не убирают их, и когда ты туда заходишь, тебя встречает ядреный запах и “бульон с фрикадельками”. Выглядит так себе, фу.
ㅤ

❌ “Деревни дураков”

Тянет какой-то безысходностью

Земли из класса убер-эконом, продаваемые за гроши: в результате поселок без концепции, “шанхай”, дома «кто во что горазд»: разные заборы, крыши, жильцы строят какие-то сараи, землянки, разводят свиней, коров, коз, петухов. Приезжаешь и думаешь — да ну нафиг…

Обзорное фото типичного эконом поселка

Люди обычно тянутся к чему-то лучшему, может сразу не вытянешь такой уровень, но потом будешь стараться соответствовать.
ㅤ

❌ Ужасный подъезд и въездная группа

Подъезд к поселку как в Чернобыле, едешь как будто в какую-то промзону, нет табличек с указателями, стрелками, каких-либо ориентиров (не знаешь — на верном ты пути или нет), ворота и въезд в поселок, как будто там “зона” или скотобойня, не пахнет жизнью, как будто в какой-то промышленный объект приехал.

Чтобы доехать в ряд мест, надо после съезда с нормальных трасс часами трястись по ухабам, накручивая по пересеченной местности десятки километров.

Я уж не говорю о том, что часть шоссе под Москвой не тянут объем машин, который по ним ездит, и стоять в пробках надо часами. Транспортная доступность в ряде поселков ниже плинтуса.
ㅤ

❌”Трудовые бараки” в поселке

Я из ума не выжил, и понимаю, что люди покупают участки с целью построить дом. Стройка — это нормально, естественно. И я ничего не имею против строителей, в том числе с характерными татуировками, и из стран ближнего зарубежья.

Ты идешь по поселку и думаешь — вот поеду я на работу, останется тут моя жена с детьми, и что будет? Что у этих “строителей” в голове?
ㅤ

❌Отношение как к г…ну

В ряде поселков, которые я объездил, у менеджеров на месте было, мягко скажем, “очень расслабленное” отношение ко мне как к потенциальному клиенту.

За поведением и ответами на вопросы прямо сквозило “Ну ты че приехал? Ты мешаешь мне чаи гонять в офисе продаж и с подругой беседовать”.

В этом офисе продаж нам даже не открыли)

А ведь рыба гниет-то с головы. Сотрудники компании всегда будут копировать поведенческую модель руководства.
ㅤ

❌Адская экономия, “и так сойдет”

Я, конечно, не против рациональности и аккуратного отношения к расходам. Но экономить везде где только можно и жить по принципу “Сэкономил — значит заработал, главное — чтоб дешево было”…

Видишь эти дешевейшие ворота в поселок, забор из самого адского профлиста, на который смотреть больно, затопленные поселки, дороги без ливневок, по которым только усиленный КАМАЗ проедет и как-то непонятно — на что расчет вообще, как тут людям жить?

Огромная площадь в чистом поле

В этот же пункт добавлю поселки-человейники на 500-700 участков в чистом поле. Как там люди живут?)
ㅤ

❌Полное отсутствие инфраструктуры

Я вижу главную задачу девелопера в коттеджном поселке в создании приятного, эстетически правильного и красивого пространства для жизни — и тогда деньги с прибылью условно “сами придут”.

Большая часть подмосковных застройщиков, похоже, так не думает, лишь у единиц я увидел внятные вложения в удобства и красоту поселка:

◾️ Аккуратно в уместных местах высаженные туи
◾️ Детские площадки, которые не выглядят как в фильме ужасов
◾️ Внятное озеленение и благоустройство территории, прогулочные садики внутри поселка, озера и другие водоемы
◾️ Хорошая входная группа и въезд
◾️ Оборудованные для спортивных занятий территории
◾️ Объекты для досуга: рестораны, конные клубы и т. д.
◾️ Кое-где есть даже вертолетные площадки ;)

Пообщавшись с “оптовыми” собственниками земель, я вижу, что часть игроков рынка по уровню предпринимательского развития — реальные неандертальцы, главное, продать бы побыстрее участки свои, да и все)

Рассуждают по принципу:

«Как эти ненужные расходы помогутмне на карман больше вынимать, на отлуп себе забрать лишнюю пятихаточку?»

ㅤ

❌ Неудачные локации

Тихие соседи возле поселка

Напротив нескольких поселков, в которых я побывал, были натуральные «тихие соседи”, которые «вас не побеспокоят” — серьезно, там были кладбища.

Ну так себе соседство. Ряд поселков находятся прямо возле съезда с оживленных трасс, и стоит шум от постоянно проезжающих рядом машин.

Иногда в поселках стоит вонь от находящихся неподалеку скотобоен, промышленных предприятий и т. д. Такой вот чистый воздух.

Но оно и понятно, такие земли, как правило, обходятся девелоперам копейки. Поэтому они ее берут и пытаются продавать.
ㅤ

❌Проблемы с документами

Вечный Российский вопрос. Земля оформлена на друга жены шурина соседа, продается по доверенности, собственник на сделку подъехать не сможет, он “за границей”). Иногда бывает так, что построиться и прописаться нельзя.

Случается, что собственность оформить нельзя, земля в аренде. Несоответствие межевания и границ участков на кадастровой карте и „в натуре” очень часто. Бывает, и не размежеванную землю продают с уверениями, что „скоро все сделаем”.

Я уж не говорю про такие “мелочи”, как невыплаченные налоги, земли в аресте и т. д.

___________________________

Друзья, большое спасибо что выделили время и прочитали статью. Буду рад вашей обратной связи (и критике) в комментариях. А вы какие минусы в коттеджных поселках видели?